こんにちは、津田です。
いきなりですが、「契約不適合責任」という言葉をご存知でしょうか。これは、売買契約上、売主様にとって非常に重要な条項です。今回は、売主様のために、契約不適合責任「免責」での売買契約を叶える当社が、買い手に対して免責提示する際にを契約する際に気を付けているポイントをご紹介します。
「契約不適合責任」とは？
めちゃくちゃ簡単に言うと、「売買契約書に書いてあるとおりの状態で不動産を引き渡していない場合、買い手は困ってしまうから、売主が責任を負わなければならない」というルールです。
これまた、めちゃくちゃ簡単なたとえで恐縮ですが、内覧した際にはあったはずの「網戸」が、引渡しを受けたときにはすべての網戸が外されていたらどうでしょうか？ 買い手は、「網戸ないやん！」と困ってしまいますよね。そのことを売主に伝えたとき、「網戸も一緒に引き渡すとか、言ってないよね」となるとこの取引はもはや破綻。言った言わないの水掛け論は、解決のしようがないですからね。
このようなトラブルを防ぐために設けられているのが「契約不適合責任」です。前述のような、水掛け論に発展することがないように、「キッチンがある」「給湯器はガス（または、電気）」「網戸やカーテンレールがある」といった住まいの設備について、「設備表」という書類を売主が作成し、売買契約時に買主に交付するんです。仮に、売主が網戸を引渡したくないなら、これを「網戸：無」として交付すればいいのです。ま、実務において、網戸でもめることはありませんが…
売主様のために当社は「免責」で契約します
引き渡し後に「お湯が出ない」「雨漏りがあった」といったトラブルが起きると、売主様にとって大きな負担になってしまう恐れがあります。そのため、100％売主様の味方を謳うに当社では、このようなことで売主様に不利益が発生しないよう、内覧対応のときから、買い手に対し、契約不適合責任免責を提示しています。買い手からすれば不安に思うかもしれませんが、免責契約を嫌がられて機会損失に至ったことも、引渡し後にトラブルに発展したこともありません。なぜなら、当社は、買い手に対する情報開示を徹底しているからです。
丁寧な情報開示がより良い売却に繋がる
買い手の立場で考えれば、契約不適合責任免責は不利益。引き渡しを受けた後に確認したら、お湯が出なかった（＝給湯器の故障）、コンロが点火しない。こんなことがあっても、免責契約で修理・交換してくれないから買主の責任と負担において修理・交換が必要になるわけです。そう考えると、その物件を買うことを躊躇するかもしれませんよね。
こうなると、免責提示は本末転倒です。よって、当社では前述したとおり、買い手に対しての情報開示を徹底しています。売主様へのヒアリングを徹底し、設備面の不具合等を些細なことでも設備表に記載。売買契約締結前に、お湯がちゃんと出るか、コンロはちゃんと点火するか。この作動チェックを買い手に求められた際には当然に応じます。その理由は、その物件を買うことへの不安感を可能な限り消除したいから、この一点です。
「免責だからといって家の状態を適当に告知したり、不具合を隠したりというスタンスは絶対に取ってはいけない」売主様にもそうお伝えし、理解を得ています。不具合がある＝価値が下がる＝売値が安くなる。このような売主様の心理も十分に理解できますが、安心してください。私がそうはさせませんので。
不動産をより良い条件で売却するために必要なことは「商品化の徹底」だと私は常々言っています。契約不適合責任免責で契約する以上、免責じゃない物件以上に丁寧な情報開示が必要です。こうすることで、買い手は安心してその物件を買えるわけですから、結局、売主様のより良い売却のために当社がやっていることは、買い手の背中を押すことにもなっているんですね。
