土地の売却をお考えの際、多くの方が「いくらで売れるのか」「いつ売りに出すか」といった価格や時期に目を奪われがちです。しかし、土地売却は、取引上のリスクが多いため、事前に、そのリスクを把握することが安全・安心の不動産取引を行ううえでは非常に重要なポイントとなります。
弊社では、土地売却の依頼をいただいたとき、「仮測量」を無償で実施しています（専任媒介の場合）。マンション等の「箱もの」とは異なり、土地には一つとして同じものがなく、前述したとおり、リスクが潜んでいます。今回は、なぜ販売開始前の仮測量が必要なのか、その理由と不動産会社・担当者の見極め方について分かりやすく解説します。
なぜ 仮測量が必要なのか？
土地売却における仮測量の最大の目的は、「敷地の現状とリスクを正確に把握すること」です。専任媒介で売却をご依頼いただいた際、実際の販売活動を開始する前の事前準備として仮測量を実施します。仮測量によって明確にしておくべき主なポイントは以下のとおりです。
1. 境界標の有無と境界ライン（ブロック塀等）の所有状態の確認
土地の境界付近にあるブロック塀は、一見すると境界がはっきりしているように見えても、実はトラブルの種になりやすい部分です。ブロック塀が、
- 売主様所有のものなのか
- 隣地所有者様のものなのか
- 共有のものなのか
境界標がなくなっている場合であっても仮測量を行うことで、ブロック塀の所有状況の想定がつきます。「売主様や隣地所有者様にブロック塀（境界）のことを聞けばわかるでしょ？」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、昔のことですから、所有状態がどうであったかお忘れの方もいらっしゃいますし、相続で親から譲り受けた土地の場合は、そもそも把握されていない売主様がほとんどです。
ここまでお読みになられて、「ブロックの所有状態が土地売却になにか影響するの？」と感じている方もいらっしゃると思いますが、大きく影響を及ぼします。特に厄介なのが、売主様と隣地所有者様の【共有】の場合です。文字どおり、共有ですから、勝手に取り壊すことができません。詳細の記述は長くなるため控えますが、ブロックの高さが建物を建築する際の建築確認申請に影響し、建築の許可が出ない場合があります。
前記のとおり、共有ブロックは勝手に壊せませんから、隣地所有者様が頑なにブロック塀の取り壊しを拒否したり、取り壊しの条件にブロック新設＋αの要求をしてきたり… このようになると、買い手が発生しづらくなり、結果的に売りづらくなります。それらを、販売開始時に把握し、共有ブロックである可能性が高いのであれば、事前に隣地所有者様と話し合いをしておくことが、安全・安心のお取引きに繋がるのはもちろんのこと、円滑な販売活動には欠かせないと考えています。
2. 越境・被越境の確認
たとえば、隣地の雨どいが上空で本物件側に入っていたり、本物件土地上にある植栽が隣地に入っていたりすることを、越境（被越境）といいます。植栽であれば比較的簡単に解決できますが、隣家の雨どいや屋根の一部が被越境しているケースなどでは、事前に越境（被越境）の事実を把握し、場合によっては隣地所有者様と「将来の解体時に是正する」「譲渡の際は譲渡の相手方にも将来是正を引き継ぐ」といった覚書を交わす必要が出てきます。
3. ブロック塀の傾きや劣化・高低差の確認
土圧や経年劣化によって、ブロック塀が傾いていたりクラック（ひび割れ）が入っていたりすることもあります。また、道路や隣地との高低差がある場合、「がけ条例」や「特定盛土等規制法」といった行政上の規制が関わってくるケースも少なくありません。仮測量は、2次元のみならず、高さの違いもある程度把握することが可能です。注文住宅用地として検討する個人のお客様はもちろん、建売事業者様やアパート事業者様等のプロが検討する際にも、高低差が記載された仮測量図がなければ、その土地を購入する具体的な検討を進めることができません。
仮測量は「担当者選び」の踏み絵になる
不動産会社選び、とりわけ「どんな担当者に売却を託すか」は土地売却の成否を大きく左右します。分譲マンションの売却であれば、担当者のキャリアによる差が出にくい部分もありますが、個別のリスク要素が多い土地売却では、担当者の経験値やノウハウの差がダイレクトに結果に影響します。そこで、仮測量の提案や取り扱いを「良い担当者を見極めるフィルター（ふるい）」として活用するのがおすすめです。
質問してみましょう：「仮測量はやっていただけますか？」
査定や相談の段階で、「販売開始前に仮測量は行いますか？」と質問してみてください。もし担当者から、
- 「この物件なら、特に大きなリスクもなさそうなので不要ですよ」
- 「買い手が見つかってから（または確定測量の段階で）考えれば大丈夫です」
といった回答が返ってきた場合は注意が必要です。土地売却におけるリスク管理の意識が低いか、事前の準備を怠っている可能性が高いため、大切な資産の売却を任せるのは慎重になったほうがよいでしょう。信頼できる担当者であれば、仮測量の必要性を論理的に説明し、なぜそれを行うのか目的をしっかり示してくれるはずです。
まとめ：現状把握が安全・安心かつより良い条件でのお取引きに繋がります
販売前に仮測量を実施し、境界標の有無や境界ライン、ブロック塀の状態などの現状をしっかり把握・開示することは、買主様（ハウスメーカーや建売・アパート事業者様含む）に安心して購入検討してもらうためには必須といえる準備事項です。不確定要素を可能な限り排除しておくことで、安全・安心かつ納得のいく条件での売却に繋がります。
なお、前述しましたとおり、弊社にはグループ内に土地家屋調査士事務所があるため、本ブログで記載しました仮測量を「無償」にてご提供しております。（※その後の確定測量（≒本測量）には別途費用がかかります）。売主様の資産価値を最大限に高め、トラブルのない不動産取引を実現するためには、こうした事前準備が当たり前に必要だと考えているからです。福岡エリアで土地の売却をお考えの方、まずはご自身の土地のリスクや現状をしっかり把握したいという方は、ぜひお気軽にご相談ください。
